Перспективы оспаривания кадастровой стоимости в арбитраже
До 2012 года кадастровая стоимость объектов недвижимости и земельных участков пересматривалась раз в пять лет, но с 1 января 2012 года срок сократился до одного года. До этого времени использование кадастровой стоимости объектов недвижимости было чисто номинальным, кадастровая оценка была завершена далеко не во всех регионах.
Новые правила привели к росту кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости и, соответственно, к росту налоговой нагрузки на бизнес. В Москве кадастровая оценка часто превышает рыночную в два-три раза. Предприниматели начали оспаривать завышенную оценку в арбитражных судах.
Сначала суды, как правило, принимали решения в пользу бизнеса. По мнению экспертов, прежде всего это было связано с пассивной позицией ответчиков. Оценку проводят кадастровые инженеры, регистрирует Росреестр, собирают налоги на имущество и на землю налоговые органы — в итоге мотивация ответчиков размывалась.
Во второй половине прошлого года ситуация резко изменилась не в пользу бизнеса. После того как доходы региональных бюджетов начали сокращаться, в этой практике произошел перелом — число выигранных дел катастрофически упало, суды начали отказывать арендаторам в пересмотре кадастровой стоимости. Чаще суды мотивировали свой отказ тем, что арендатор не может свободно распоряжаться объектом имущества (не может его продать на открытом рынке), и, следовательно, не имеет экономического интереса в установлении его рыночной стоимости.
Московский арбитраж рассматривает более 3000 кадастровых споров ежегодно, раньше 90% рассмотренных исков были в пользу города. Но негативная практика в последнее время начала меняться в пользу предпринимателей. Эксперты связывают эту перемену с постановлением президиума ВАС от 11 февраля (опубликовано в июле), подтвердившем за арендаторами право на оспаривание завышенной кадастровой стоимости. Раньше действовало разъяснение президиума Верховного суда, которое трактовалось так, что арендатор вообще не мог оспорить кадастровую стоимость, но после постановления президиума ВАС предприниматели начали выигрывать даже в апелляции. ВАС прямо признал за арендаторами право на оспаривание кадастровой стоимости, чем поставил все на свои места.
В первом полугодии 2014 года ситуация для бизнеса действительно улучшилась, что связано с лучшей подготовкой истцов, которые начали использовать такие фундаментальные аргументы, как заключения независимых оценщиков с высокой позицией в российских и международных рейтингах.
Упразднение ВАС может перечеркнуть положительную для бизнеса практику, опасаются юристы. Эту категорию дел передали в суды общей юрисдикции, которые достаточно критически относятся к попыткам обосновать позицию правовыми позициями ВАС.