Поможет ли рынку недвижимости приравнивание кадастровой оценки к рыночной?
То, что искусственная оценка или то архаичное, что мы сегодня имеем от БТИ, не соответствует реальности – не вызывает вопросов. Но надо ли делать так, как сегодня предлагает правительство РФ? Что будет с рынком недвижимости после вступления в силу соответствующего закона? Сначала давайте разберемся с эмоциями, которые вызывают нормы закона.
Что такое «кадастр»? Термин «кадастр» происходит со времен римского правителя Августа (27 г. до н.э.), когда была утверждена единица учета сбора дани за землю «caputigum», и введена перепись населения «caputigum registrum». Со временем эти слова слились в одно – «capitastrum» и впоследствии в слово «catastrum».
В настоящее время государственный земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Что такое «кадастровая оценка»? Кадастровая оценка земли – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике и занесенной в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи.
Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. С чего все начиналось? Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 (далее - Правила), и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость? Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности указанных лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости может быть недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление оценщиком его рыночной стоимости в отчете, подготовленном на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Мотивы государства понятны: налогооблагаемая база далека от совершенства и неплохо бы увеличить абсолютную величину налога на недвижимость. С другой стороны, не погрязнет ли судебная система в процессах о пересмотре кадастровой стоимости?
Хорошо бы установить единые правила игры для всей страны. С другой стороны, рынок недвижимости в такой большой и динамично развивающейся стране, как Россия, очень неоднороден. Рынки Москвы, Петербурга и других городов-миллионников резко контрастируют с отдаленными регионами. Соответственно, и рыночные процессы, влияющие на определение стоимости объектов, будут разными.
По поводу приравнивания кадастровой стоимости объектов недвижимости к рыночной мнения экспертов неоднозначны: все признают, что сама идея неплоха, что налогообложение на основе стоимости объекта по сведениям техинвентаризации неадекватно, однако рыночная стоимость – явление настолько нестабильное, что невозможно прогнозировать, сколько будет стоить тот или иной объект в следующем году, и соответственно, как должен меняться налог, и должен ли вообще.