О реформе налогообложения недвижимости
В конце января на расширенном заседании правительства премьер-министр Дмитрий Медведев сообщил: «С 2014 года регионы получат право перейти к налогообложению недвижимости исходя из кадастровой стоимости». Необходимость перехода очевидна: на сегодняшний день налог на недвижимость исчисляется на основе инвентаризационной, или, иначе говоря, восстановительной, стоимости дома. Таким образом, в налоге не учитывается, например, местоположение недвижимости: пентхаус это на Остоженке или квартира на первом этаже в Новокосино.
Дело доходит до курьеза. "Трехкомнатная квартира в новостройке в Подмосковье оценивается БТИ в 2 млн руб., в то время как такая же квартира в доме столетней постройки на Сретенском бульваре из-за амортизационной стоимости, которую учитывает БТИ, будет оценена в 800 тыс. руб.",— говорит руководитель офиса "Инком недвижимость" Юлия Лурье. И получается, что жители элитных районов в центре Москвы платят налог на недвижимость меньше, чем те, кто живет за МКАД.
Впервые этот перекос попытались устранить еще в 2004 году. Тогда депутаты в первом и втором чтениях приняли соответствующий законопроект, но дальше дело не пошло. Камнем преткновения стала кадастровая стоимость недвижимости. По идее она должна быть максимально приближена к рыночной: помимо площади и технического состояния жилья учитывать и его местоположение. Но сегодня не существует четких критериев, как перевести удаленность от центра, наличие рядом с домом метро или торгово-развлекательного центра в рубли.
Выходом могла бы стать автоматизированная информационная система «Мониторинг рынка недвижимости», которая собирает и систематизирует данные обо всех сделках с недвижимостью. Но проблема заключается в том, что участники сделки с жильем нередко занижают ее стоимость. Ведь при определенных условиях продавец квартиры должен платить подоходный налог с полученной за недвижимость суммы, превышающей 1 млн. руб.
Тем не менее Росреестр отчитался, что кадастровая оценка недвижимости завершена в 83 регионах России. В конце декабря прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление №805 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве». Согласно результатам кадастровой оценки московской недвижимости, самый большой разброс цен — почти в 13 раз — наблюдается в Центральном административном округе. Средняя цена квадратного метра жилья у Третьего транспортного кольца между улицей Советской Армии и Олимпийским проспектом, согласно документу, составляет около 60 тыс. руб. А в районе Бутиковского переулка жилье стоит уже почти 770 тыс. руб. за 1 кв. м. Для тех, кому оценка покажется завышенной, уже созданы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Однако если в крупном городе, где большинство домов типовые и рынок недвижимости ликвидный, еще можно кадастровую оценку приблизить к рыночной, то в области все гораздо труднее. «Говоря о Московской области, необходимо отметить, что в настоящее время налогом облагается 3,1 млн объектов капитального строительства (ОКС) из 6,3 млн, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Проблема состоит в том, что имеющихся сведений недостаточно для расчета кадастровой стоимости и, соответственно, налога. Расчет кадастровой стоимости объектов капитального строительства производится с учетом наименования объекта (квартира, комната, дом и проч.), его площади, физических характеристик и местоположения. Отсутствие данных об одном из факторов не позволяет рассчитать кадастровую стоимость и, соответственно, налог. А в ГКН в основном нет данных о площади (нулевые площади)»,— говорит генеральный директор ГУП МО БТИ Владимир Денисов.
Отсутствие кадастровой стоимости объектов на данный момент не главная проблема. Дело в том, что новый налог местные власти не обязаны вводить сразу, они лишь получают такое право и могут им не пользоваться, пока все объекты недвижимости на их территории не пройдут кадастровую оценку. Согласно подготовленному Минфином информационному сообщению, для этого муниципалитетам будет предоставлен переходный период с 2014 по 2018 год.
Если вариант законопроекта, который готовит Минфин для внесения поправок в Налоговый кодекс, пройдет, то большинство россиян переход на новый способ налогообложения недвижимости явно не разорит. Дело в том, что Минфин предлагает исключить из налогооблагаемой базы по 20 кв. м, приходящихся на каждого собственника недвижимости. В результате семье из четырех человек, которой принадлежит трехкомнатная квартира площадью 75 кв. м, вообще не придется платить налог на недвижимость. А для льготных категорий граждан будет предусмотрен дополнительный вычет: либо увеличение жилплощади, исключаемой из налогооблагаемой базы, до 30 кв. м, либо десять соток земли. Одновременно местные власти получат полномочия увеличивать размер вычета и расширять по своему усмотрению льготные категории граждан, которым этот дополнительный вычет положен.
К примеру, сейчас в Москве действуют дифференцированнные ставки имущественного налога. По данным департамента экономической политики и развития столицы, налог по максимальной ставке 0,75% платит всего 1,5% собственников (42 тыс. человек). Только их недвижимость была оценена БТИ в сумму свыше 1 млн руб. Около 34% собственников в Москве владеют имуществом инвентаризационной стоимостью от 300 тыс. до 500 тыс. руб. (они платят 0,3%). Но большинство собственников (свыше 51%) платит в Москве по ставке 0,1%, так как их жилье БТИ оценило менее чем в 300 тыс. руб. И это притом, что у Москвы есть возможность установить ставку налога 2%: именно такую максимальную планку определил Налоговый кодекс.
Для той же части недвижимости, которая все-таки подпадает под налогообложение по новым правилам, Минфин предлагает ввести вполне демократичные ставки. Для граждан, владеющих недвижимостью общей кадастровой стоимостью не более 300 млн руб., будет действовать ставка 0,1% в год. Таким образом, за сто лет гражданин заплатит государству налог, равный 10% стоимости части его квартиры после всех вычетов. В письме Минфина приводится примерный расчет налога для владельцев двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Для обладателя двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м, не входящего ни в одну из льготных категорий, налог составит 1200 руб. в год. Для собственника трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м — 1800 руб. в год. Но опять же итоговую величину налога будет устанавливать муниципалитет. В одном из интервью замруководителя Росреестра Сергей Сапельников сообщил, что в 83 регионах их 23 тыс.
По мнению директора центра развития недвижимости РУМБ Дениса Владиславлева, образовалась любопытная коллизия. «С 1 сентября 2012 года в Москве и Московской области бюро технической инвентаризации прекратили выполнять свои функции и превратились в кадастровых инженеров. Это значит, что они больше не рассчитывают инвентаризационную стоимость жилья, от которой сейчас считается налог на недвижимость. С 1 января 2014 года БТИ вообще будут расформированы. Получается, что старую систему уже разрушили, а новую пока еще не создали»,— говорит Владиславлев. Так что способ, которым с 2014 по 2018 год будет рассчитываться налог на недвижимость в регионах, пока не готовых перейти на новую форму его сбора, остается загадкой.
Источник: kommersant.ru