Чем грозит новый налог на недвижимость
В качестве эксперимента новое налогообложение будет «обкатано» в нескольких регионах страны. В двух их них это уже произошло, и результат стал совсем не таким, каким его представляли разработчики.
В 2012 году налог на недвижимость могут ввести только в виде эксперимента в некоторых регионах России, где проведена полная кадастровая оценка недвижимости, но не по всей стране. Это нереально до тех пор, пока в стране нет системы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. По этой причине правительство планирует ввести единый налог вместо действующих сегодня двух - на землю и на имущество - в 2013 году. Самый главный момент - ставки налога будут определять местные власти.
Росреестр отчитался об окончании работ в 12 регионах. В Калужской области и Татарстане при переходе от нынешней системы подсчета стоимости к кадастровой стоимости получился в среднем пятикратный рост налоговой базы в Калужской области. В Татарстане – 8-кратный рост.
Столь существенное увеличение имеет мало общего с ранее сделанными расчетами Минфина, специалисты которого утверждали, что максимальная ставка налога на недвижимость на федеральном уровне может быть установлена на уровне 0,1%. Местные власти будут устанавливать ставку сами, но не выше, чем на федеральном уровне. Впрочем, если понимать, что любой налог имеет фискальную сущность, то навряд ли местные власти будут брать меньше, если можно и больше.
Для понимания конкретных сумм можно привести такой пример: владелец квартиры в Москве площадью в 40 метров и стоимостью 8 млн рублей будет платить налог в размере 8 тыс. рублей.
Минэкономразвития предлагает не облагать налогом квартиры, дома и участки определенной площади: ввести нулевую ставку для квартир площадью до 55 квадратных метров и для земельных участков не более шести соток. Чиновники также предлагают ввести денежный вычет в 3 млн рублей, что соответствует средней стоимости квартиры в России.
Насколько выгодна замена налога на имущество и земельного на налог на недвижимость, предугадать пока сложно, говорят эксперты. Сейчас налог на имущество исчисляется исходя из оценки стоимости имущества БТИ по ставке в диапазоне от 0,1% до 2%. База для земельного налога – кадастровая стоимость участка. Ставку определяют муниципалитеты, максимальная составляет 0,3% для сельхозземель и земель, занятых жилищным фондом, и 1,5% – для остальных участков.
Оценка имущества БТИ ниже рыночной стоимости объекта. Здесь используется система оценки 60-х годов, которая не учитывает месторасположение квартиры (в центре или на окраине), а берет во внимание возраст недвижимости и ее состояние. Например, старая квартира в центре Москвы может быть оценена дешевле, чем новостройка у МКАД.
Пока окончательного варианта сбора нового налога нет. Минэконоразвития предлагает введение так называемого «налогового вычета», Минфин – взимание налога от оценочной рыночной стоимости жилья.
Первый вид налога предполагает, что от площади квартиры будет делаться определенный вычет, за который человек не будут платить. Например, он будет равен 50 квадратным метрам, а за все излишки надо будет доплачивать. В зависимости от категории жилья и количества прописанных на этой площади людей. Этот вариант нацелен, по замыслу его авторов, на то, чтобы живущие в стесненных условиях платили меньше.
Второй вариант не предполагает каких-либо льгот, но по сути, как говорят эксперты, является абсолютно рыночным, причем настолько, что страна к нему просто не готова.
Что касается первого варианта расчета налога, то власти успокаивают, заявляя, что права малообеспеченных слоев населения будут защищены. Предполагается, что квартиры площадью до 55 квадратных метров и участки земли до 6 соток будут облагаться налогом по нулевой ставке. То есть за них не придется платить ничего. Но в базе данных БТИ по Москве, к примеру, число таких квартир не более 12%. Если больше хотя бы на сантиметр, то это означает, что платить все же придется. Кстати, большинство пенсионеров живет именно в таком жилье. Напомним, что даже десятые доли метра лишают владельцев «налогового иммунитета».
По мнению экспертов, налог на недвижимость окажет немалое влияние на весь рынок жилой недвижимости. Во-первых, налог неизбежно приведет к тому, что не очень обеспеченные владельцы «лишних» метров будут менять или продавать жилье. В России средним считается метраж на человека на уровне 18-20 квадратных метров, что в 3-3,5 раза меньше, чем в Европе, и в 4,5-5 раз – чем в США. А придется и этот показатель уменьшать. Другого варианта для большинства просто не останется, учитывая низкие доходы россиян.
Есть мнение, что от налога выиграют риэлторы и застройщиками, так как они получат дополнительный рычаг воздействия на малообеспеченных, имеющих большие квартиры в престижных районах города. Риэлторам - доход от перепродажи, строителям - удешевление расходов на расселение домов под снос и возведение на их месте новых.